Co to są REITy, na jakich zasadach działają, jak się spisują jako inwestycja – wyjaśnia to książka, do której wstęp napisał sam prezes NBP prof. Adam Glapiński.
Pojawienie się REITów na polskim rynku przyniosłoby wiele dobrego naszej gospodarce, inwestorom, rynkowi nieruchom*ości – przekonuje Grzegorz Mizerski w książce „Real Estate Investments Trusts (REITs) Efektywne inwestowanie na rynku nieruchom*ości” (CeDeWu, Warszawa 2020, wydanie II).
Dr Grzegorz Mizerski to były pracownik naukowy SGH, były prezes Omega Capital, obecnie prowadzący butik doradczo-inwestycyjny Versus Capital. Tworzy także platformę crowdlendingową Crowder.PRO, która umożliwi inwestowanie nadwyżek finansowych w rynku nieruchom*ości.
Amerykański wynalazek
Trudno w to uwierzyć, ale obecnie ponad 70 mln Amerykanów jest pośrednio lub bezpośrednio zaangażowanych kapitałowo w REITy – czyli Real Estate Investments Trusts. Są to fundusze o specjalnym (zazwyczaj) statusie podatkowym (najczęściej zwolnione z podatku CIT), zazwyczaj wypłacające wszystkie swoje zyski z inwestycji w nieruchom*ości komercyjne, biurowe i mieszkaniowe pod postacią dywidend. To właśnie im jest w całości poświęcona książka dr Mizerskiego, która jest typową monografią, ale niezwykle obszerną i stworzoną z wielką dokładnością.
Historia REITów sięga lat 60-tych XX wieku. Pierwszy tego typu fundusz powstał właśnie w USA, potem pojawiły się w Australii, Holandii, a dziś działają w ponad 40 krajach świata. W 2015 roku kapitalizacja REITów na amerykańskiej giełdzie przekroczyła 900 mld USD, a wartość ich aktywów brutto 2 bln USD. Tego rodzaju fundusze są w długim terminie dobrą inwestycją, bo w latach 1972-2015 średnioroczna stopa zwrotu sięgnęła 11,4%.
Książka dr Mizerskiego jest podzielona na 5 rozdziałów. Pierwszy dotyczy zagadnień teoretycznych, związanych z inwestowaniem w nieruchom*ości bezpośrednio i za pośrednictwem REITów. Drugi to przegląd rozwiązań instytucjonalnych i prawnych, pod reżimem których działają REITy. W rozdziale trzecim autor przybliża amerykański rynek tego rodzaju funduszy, a w czwartym – inne rynki. Rozdział piąty to analiza komparatywna 34 systemów REIT i próba odpowiedzi na pytanie dlaczego te systemy są tak daleko od siebie różne w poszczególnych krajach.
Zobacz także: Stało się to co nieuniknione. Fundusze dłużne zaczęły pokazywać słabe wyniki, a to do nich Polacy uciekali ostatnio od lokat bankowych
Dlaczego REITy to ciekawa inwestycja?
REITy są bardzo skomplikowanymi instrumentami finansowymi. Dr Mizerski w swojej książce przedstawia dokładnie proces tworzenia wartości przez te fundusze oraz kontekst formalno-prawny, w którym funkcjonują. Generalnie istnieją dwa modele struktury trustów REIT: amerykański (bardziej złożony) i azjatycki. Niektóre REITy zlecają zarządzanie nieruchom*ościami firmom zewnętrznym (autor opisuje nawet modele wynagradzania tych zewnętrznych doradców).
Jedną z najważniejszych cech REITów jest wypłata dywidend (które de facto dywidendami nie są). „REITs nie płacą podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym, dlatego też wypłaty ich dochodów nie są dywidendami sensu stricto. Zwolnienie z podatku korporacyjnego pod warunkiem wypłaty dywidendy jest głównym elementem systemu REIT. Dlatego te podmioty można nazywać kanałem transferu dochodów do akcjonariuszy” – tłumaczy dr Mizerski.
Istnieją generalnie trzy źródła zysków funduszy REIT: dywidenda wypracowywana na bazie pozyskiwanych czynszów, dochody ze sprzedaży nieruchom*ości portfelowych oraz zwroty z kapitału (z odpisów amortyzacyjnych). Dzięki temu REITy generują stałe strumienie wartości dla akcjonariuszy, a ich udziały stanowią ważną część portfeli inwestycyjnych wielu inwestorów instytucjonalnych oraz dużych inwestorów indywidualnych.
A jak wygląda zachowanie REITów jako klasy aktywów? Generalnie w dłuższej perspektywie zachowują się jak nieruchom*ości, ale w krótkiej – bardziej jak akcje dużych spółek, wskazuje dr Mizerski, cytując odpowiednie badania. W latach 1996-2011 średnioroczna całkowita (uwzględniająca dywidendy) stopa zwrotu publicznych REITów amerykańskich, mierzona wynikami Morgan Stanley REIT Index, wyniosła 9,4% i była ledwie 0,2 pkt. proc. niższa od całkowitej stopy zwrotu z inwestycji w akcje średnich spółek tworzących S&P400. Najbardziej hojne REITy mają stopę dywidendy ponad 7% (m.in. inwestujące w domy seniorów czy hotele).
Wartość 10000 USD zainwestowanych w Morgan Stanley Institutional US Real Estate Portfolio na tle FTSE Nareit Equity REITs Index
Źródło: Morgan Stanley
Z omawianej książki można „wyciągnąć” wiele ciekawostek. Największy amerykański REIT to Simon Property Group, lokujący środki w centrach handlowych (ma aż 38,4 mld USD kapitalizacji giełdowej, a w momencie pisania książki sięgała ona aż 57 mld USD), a drugi to Public Storage inwestujący w… magazyny typu self-storage. 67% światowego rynku REITów mają USA, a Europa czy Azja mają… po ledwie 12%. Poza USA pierwszy REIT pojawił się w Holandii w 1969 roku, a kolejny… w Turcji w 1995 roku. Najwięcej publicznych REITów (notowanych na giełdzie) działa w USA (231) oraz… Brazylii (187).
Zobacz także: „Najbliższy rok zweryfikuje wiele podejść do crowdfundingu w Polsce i potwierdzi, że nasz model jest najzdrowszy” - Wojciech Iwaniuk Grupa INC
Prezes NBP za REITami
Książka dr Mizerskiego jest monografią niemalże idealną, przybliżającą z pietyzmem niemal wszystkie aspekty istnienia funduszy REIT oraz przedstawiającą dokładny obraz tego, jak wygląda światowy rynek REIT oraz jakie są niuanse jego budowy. Publikacja jest wypełniona po brzegi danymi, tabelkami i wykresami, więc nie jest to lektura do poduszki, ale za to jest to doskonałe kompendium wiedzy o rynku REIT dla kogoś, kto jest tym tematem żywo zainteresowany.
Co ciekawe, książka zawiera przedmowę autorstwa prof. Adama Glapińskiego, prezesa Narodowego Banku Polskiego. Jej wymowa zdaje się być pozytywna dla REITów. Prof. Glapiński zwraca uwagę, że obecność tego typu funduszy na rynku real estate podnosi jego efektywność, a mimo zwolnień podatkowych państwo i tak korzysta na ich istnieniu. Według niego, REITy są przykładem udanej sekurytyzacji nieruchom*ości (aktywa niepłynne są przekształcane w płynne papiery wartościowe).
Na zakończenie przedmowy prof. Glapiński pisze: „Wprowadzenie REITs do polskiego systemu prawno-instytucjonalnego jest długo oczekiwane i ze wszech miar słuszne. Polskie firmy deweloperskie otrzymają możliwość pozyskiwania dużych środków finansowych i realizacji wielu nowych inwestycji. […] Polscy inwestorzy otrzymają potencjalnie zyskowny instrument inwestycyjny, dodatkowe źródło przychodów o charakterze quasi-emerytalnym […]”.
Czekamy więc na pierwsze polskie REITy. I polecamy książkę dr Mizerskiego, jako najsolidniejszą monografię REITów, jaka się ukazała po polsku.
Zobacz także: Konferencja Książęca Street 9, organizowana przez Alberta Rokickiego, tym razem za darmo już w najbliższą sobotę
As an expert with demonstrable knowledge in real estate investments and REITs (Real Estate Investment Trusts), I'd like to delve into the concepts mentioned in the provided article.
Real Estate Investment Trusts (REITs): REITs are specialized investment funds that typically focus on income-producing real estate assets. They often have a unique tax status, commonly exempt from corporate income tax, and distribute a significant portion of their income as dividends to shareholders. The book discussed in the article, authored by Dr. Grzegorz Mizerski, explores various aspects of REITs, emphasizing their role in efficient real estate investing.
Historical Background: The origin of REITs dates back to the 1960s in the United States, and over time, they have expanded globally. By 2015, the market capitalization of REITs on the U.S. stock exchange exceeded $900 billion, with gross asset value reaching $2 trillion. The historical performance of REITs, with an average annual return of 11.4% from 1972 to 2015, positions them as a favorable long-term investment.
Book Overview: Dr. Mizerski's book is structured into five chapters. The first covers theoretical aspects of real estate investment, both direct and through REITs. The second chapter provides an institutional and legal overview of REIT operations. The third chapter delves into the U.S. REIT market, while the fourth explores other international markets. The fifth chapter conducts a comparative analysis of 34 REIT systems, addressing the differences among various countries.
Why REITs Are a Compelling Investment: REITs are complex financial instruments, and Dr. Mizerski's book details the value creation process within these funds and the legal context in which they operate. One key characteristic is the distribution of dividends, facilitated by the exemption from corporate income tax. The three primary sources of REIT income are rent-derived dividends, proceeds from property sales, and capital returns, allowing for consistent value streams to shareholders.
Performance of REITs as Asset Class: Over the long term, REITs tend to behave like real estate, while in the short term, their behavior resembles that of large-cap stocks. Dr. Mizerski cites studies indicating that from 1996 to 2011, the average total return of U.S. REITs, including dividends, was 9.4%, only marginally lower than the total return of investments in mid-cap stocks.
Additional Insights from the Book:
- Noteworthy REITs include Simon Property Group, the largest U.S. REIT investing in shopping centers, and Public Storage, the second-largest, focusing on self-storage warehouses.
- The global market for REITs is dominated by the U.S., with 67% market share, while Europe and Asia each hold a mere 12%.
- The book contains extensive data, tables, and charts, serving as a comprehensive guide for individuals deeply interested in the REIT market.
Endorsem*nt by Prof. Adam Glapiński: The book features a foreword by Prof. Adam Glapiński, the president of the National Bank of Poland (NBP). Prof. Glapiński acknowledges the positive impact of REITs on the real estate market, noting their role in enhancing efficiency and contributing to the state's revenue despite tax exemptions. He expresses anticipation for the introduction of REITs into the Polish legal and institutional framework, foreseeing benefits for developers and investors.
In conclusion, the book by Dr. Mizerski is presented as a nearly ideal monograph, offering a meticulous exploration of various facets of REITs and providing a thorough understanding of the global REIT market. Prof. Glapiński's endorsem*nt further emphasizes the potential positive impact of REITs on the Polish economy and investment landscape.
