Wat is een Real Estate Investment Trust (REIT)? | Bouw een Vermogen (2024)

Je hebt de term Real Estate Investment Trust (REIT) vast al wel eens gehoord, zeker als je bekend bent met de wereld van dividendbeleggen. In het artikel over hoog dividend aandelen hebben we het er ook al kort over gehad, maar in dit artikel gaan we dieper in op de REIT’s.

Een Real Estate Investment Trust (REIT) is een onderneming die onroerend goed of aanverwante activa bezit en doorgaans exploiteert, om daar vervolgens een inkomen mee te genereren. De meeste REIT’s worden openbaar verhandeld zoals aandelen, waardoor het voor individuele beleggers mogelijk is om dividenden te ontvangen uit vastgoedbeleggingen, zonder dat ze daar zelf het vastgoed voor in bezit hoeven te hebben.

In dit artikel leggen we je uit waar een organisatie aan moet voldoen om zich te kwalificeren als REIT, laten we zien welke soorten REIT’s er zijn, bekijken we de voor- en nadelen en kijken we tenslotte waar je REIT’s kunt kopen.

Wat Zijn de Kenmerken van een REIT?

Bij veel REIT’s zie je hetzelfde bedrijfsmodel terug: de REIT verhuurt onroerend goed, int vervolgens de huur en verdeelt die inkomsten over de aandeelhouders in de vorm van dividend.

Om als REIT te kwalificeren moet een bedrijf voldoen aan bepaalde bepalingen in de Internal Revenue Code (IRC) van 1986, wat het nationale gedeelte van de federale wettelijke belastingwetgeving is in de Verenigde Staten.

Deze vereisten zijn als volgt:

• Het moet een entiteit zijn welke welke belastbaar is als vennootschap
• Minimaal 75% van de totale activa moet worden belegd in onroerend goed, als cash aangehouden worden of als U.S. treasuries
• Ten minste 75% van de bruto inkomsten moet afkomstig zijn van de huurinkomsten, rente op hypotheken die onroerend goed financieren of de verkoop van onroerend goed
• Ieder jaar moet minstens 90% van de belastbare inkomsten uitgekeerd worden aan de aandeelhouders in de vorm van dividend
• De organisatie moet worden beheerd door een raad van bestuur
• Na het eerste bestaansjaar moet het minstens 100 aandeelhouders hebben
• Er mag niet meer dan 50% van de aandelen in handen zijn van vijf of minder natuurlijke personen

Dat een organisatie aan de vereisten hierboven voldoet en ze een REIT maakt, wil niet altijd zeggen dat ze ook beursgenoteerd of vrij verhandelbaar zijn.

Welke Soorten REIT’s Zijn er?

REIT’s kunnen gecategoriseerd worden op basis van de verhandelbaarheid of op basis van de specialisatie van de REIT. Laten we eerst kijken naar de categorieën die worden gebruikt op basis van de verhandelbaarheid, welke uit 3 categorieën bestaat.

REIT’s gecategoriseerd op Basis van Verhandelbaarheid

• Openbaar verhandelbare REIT’s: dit zijn de REIT’s welke worden verhandeld op de openbare beurzen, zoals de New York Stock Exchange (NYSE) of onze eigen Amsterdam Exchange indeX (AEX). Doordat deze REIT’s openbaar verhandeld worden is het makkelijker voor beleggers om deze aandelen te verhandelen en hebben dergelijke REIT’s daardoor ook een hogere liquiditeit.
• Niet-beursgenoteerde REIT’s: zoals de naam al aangeeft zijn de REIT’s uit deze categorie niet beursgenoteerd en worden daarom dan ook niet verhandeld op bijvoorbeeld de NYSE of AEX. Het is overigens wel mogelijk voor beleggers om alsnog in deze REIT’s te investeren
• Private REIT’s: ook de private REIT’s worden niet verhandeld op de openbare beurs zoals de NYSE of AEX, maar in tegenstelling tot de niet-geursgenoteerde REIT’s zijn deze REIT’s niet beschikbaar voor iedereen. Vaak kunnen alleen de door de raad van bestuur aangestelde beleggers investeren.

Naast de categorisering in de verhandelbaarheid van REIT’s kunnen we zoals gezegd ook de REIT’s onderverdelen op basis van hun specialisatie. Hiervoor is de GICS categorisering een heel erg handig hulpmiddel, waarbij je kunt zien dat de real estate sector 1 industriegroep heeft welke vervolgens onderverdeeld kan worden in 2 industrieën: de equity Real Estate Investment Trusts industrie en de Real Estate Management & Development industrie.

Laten we beginnen met de industrie waarbinnen het grootste geheel van de REIT’s vallen: de equity REIT’s.

De Equity Real Estate Investment Trust Industrie

De equity REIT’s zijn voordelig omdat ze een brede diversificatie hebben en daarnaast ook belastingvoordelen bieden. Ze zijn onder te verdelen in 8 sub-industrieën welke hieronder te vinden zijn.

• Diversified REITs: om binnen deze categorie te vallen moet een REIT actief zijn in twee of meer categorieën. Het voordeel daarvan is dat deze REIT’s al een goede spreiding hebben over meerdere soorten vastgoed heen. Een voorbeeld van een diversified REIT is STORE Capital Corporation (STOR).
• Industrial REITs: de industriële REIT’s specialiseren zich in industrieel vastgoed. Denk daarbij aan grote magazijnen of distributiecentra. De industriële REIT’s houden zich bezig met de kopen, ontwikkelen, verhuren of beheren van dit soort vastgoed. Een bekend voorbeeld is STAG Industrial, Inc. (STAG).
• Hotel & Resort REITs: ook deze categorie is een hele logische als je naar de naam kijkt, namelijk de ondernemingen gespecialiseerd in de verwerving, ontwikkeling, verhuur en beheer van hotel- en resort vastgoed. Deze REIT’s doen het voornamelijk goed als het goed gaat met de economie. DiamondRock Hospitality Company (DRH) is een REIT uit deze categorie.
• Office REITs: binnen deze categorie behoren de ondernemingen gespecialiseerd in de verwerving, ontwikkeling, verhuur en beheer van kantoorruimten. Een voorbeeld hiervan is Orion Office REIT Inc. (ONL).
• Health Care REITs: de healtcare, in het Nederlands ook wel de gezondheidszorg, is vastgoed zoals verzorgingshuizen, wooncentra en ziekenhuizen. Een voorbeeld van een health care REIT is LTC Properties, Inc. (LTC).
• Residential REITs: residentiële REIT’s zijn REIT’s welke zich bezighouden met vastgoed welke bewoonbaar zijn. Dus denk dan aan huizen, appartementen en studentenwoningen. BRT Apartments Corp. (BRT) is een goed voorbeeld hiervan.
• Retail REITs: bij retail REIT’s moet je denken aan winkelpanden zoals winkelcentra, warenhuizen of losse winkels. Federal Realty Investment Trust (FRT) is een bekend voorbeeld van een retail REIT.
• Specialized REITs: als laatste categorie hebben we de gespecialiseerde REIT’s, wat de REIT’s zijn welke niet passen binnen de eerder benoemde categorieën of de nog te behandelen categorieën binnen de real estate management & development industrie. De bekendste REIT binnen deze categorie is waarschijnlijk toch wel VICI Properties Inc. (VICI).

Nu je alle sub-industrieën kent binnen de equity real estate investment trust industrie, kunnen we verder gaan met de sub-industrieën welke tot de industrie real estate management & development behoren.

De Real Estate Management & Development industrie

Zoals de naam van deze industrie al aangeeft houden de REIT’s binnen deze industrie zich bezig met het managen en ontwikkelen van vastgoed.

• Diversified Real Estate Activities: net zoals bij de equity REIT’s heb je binnen de management & development REIT’s ook eenzelfde categorie. In dit geval vallen de ondernemingen binnen deze categorie die zich bezighouden met de ontwikkeling en het beheer van vastgoed, maar welke geen dominante bedrijfsactiviteiten hebben. Een voorbeeld REIT hiervan is The RMR Group Inc. (RMR).
• Real Estate Operating Companies: de REIT’s binnen deze categorie houden zich bezig met de exploitatie van vastgoedobjecten met het oog op leasing en beheer, zoals WeWork Inc. (WE).
• Real Estate Development: de ondernemingen die zich bezighouden met de ontwikkeling van vastgoed, vallen binnen de real estate development categorie. The Howard Hughes Corporation (HHC) is hier een goed voorbeeld van.
• Real Estate Services: tot de laatste categorie binnen de real estate management & development industrie behoren de bedrijven die vastgoed gerelateerde diensten verlenen zoals makelaars en taxateurs. Dit zijn REIT’s zoals CBRE Group, Inc. (CBRE).

Nu ken je alle soorten categorieën REIT’s binnen de gehele markt en heb je deze kennis voortaan paraat en kun je het gebruiken in je eigen onderzoek.

De vastgoedsector biedt in ieder geval volop kansen voor beleggers die op zoek zijn naar een mooi rendement, wat één van de voordelen van het beleggen in REIT’s is. Laten we kijken welke voor- maar ook nadelen er nog meer zijn.

Waarom Zou je Willen Beleggen in REIT’s?

Zoals bij iedere belegging zijn er zowel voor- als nadelen te bedenken. In deze paragraaf lichten we een aantal belangrijke voor- en nadelen verder toe, maar de lijst is zeker niet uitputtend.

De Voordelen van Beleggen in REIT’s

• Liquiditeit: doordat REIT’s op vrijwel iedere beurs over de gehele wereld te verhandelen zijn is de liquiditeit extreem hoog. Dit in tegenstelling tot traditioneel vastgoed wat enorm illiquide is.
• Diversificatie: REIT’s bezitten een grote verscheidenheid aan vastgoed, waardoor je automatisch gespreid belegd met het kopen van een REIT.
• Relatief laag risico: dit heeft te maken met het vorige punt. Gebeurt er bijvoorbeeld wat met één van de winkelpanden uit de REIT, dan is er in principe nog niets aan de hand. Bezit je zelf één winkelpand en moet die bijvoorbeeld door onvoorziene omstandigheden sluiten, dan is het wel een groot probleem omdat je geen inkomsten (huur) meer ontvangt. De diversificatie van een REIT verlaagd dus je risico.
• Toegankelijkheid: REIT’s bieden de mogelijkheid aan vooral kleine beleggers om hun portfolio te diversificeren. In plaats van dat ze een pand moeten kopen, kunnen ze door middel van het kopen van REIT’s indirect investeren in meerdere panden en ook met een kleiner bedrag.
• Dividendrendement: REIT’s hebben doorgaans een hoog dividendrendement vna meer dan 5%. Hierdoor zijn REIT’s een mooi middel om een passief inkomen mee op te bouwen.
• Keuzemogelijkheid: zoals je eerder in dit artikel hebt kunnen lezen zijn er enorm veel verschillende categorieën REIT’s en is de keuzemogelijkheid daarom enorm.
• Voorspelbaar: ten opzichte van andere beleggingen bieden REIT’s een hogere voorspelbaarheid, omdat de onderliggende waarde onroerend goed is. De waardestijgingen en huurinkomsten uit het vastgoed zijn een stuk voorspelbaarder.
• Professioneel management: het management binnen de REIT’s bestaan doorgaans uit professionele beleggers, welke hun methodologieën op orde hebben en op basis daarvan de juiste beslissingen kunnen nemen.

Zoals je ziet zijn er heel wat voordelen. Laten we dan eens gaan kijken naar de nadelen.

De Nadelen van Beleggen in REIT’s

• Rentegevoeligheid: stijgende rentevoeten hebben vaak een negatieve impact op de prestaties van REIT’s. Door de stijging van de rentekosten hebben REIT’s lagere dividendrendementen
• Groei op lange termijn: REIT’s leveren doorgaans het beste rendement op als ze voor de lange termijn worden aangehouden. Dit omdat REIT’s onderhevig zijn aan de kortetermijnvolatiliteit van de markt, waardoor ze een wat minder goede belegging worden voor de korte termijn.
• Marktrisico: naast alle andere aandelen zijn ook REIT’s sterk onderhevig aan een marktrisico.
• Sectorspecifiek risico: neem hier als voorbeeld de recente pandemie, waardoor we kampten met reisbeperkingen. Je kunt je voorstellen dat de hotel & resort REIT’s het daardoor erg slecht deden gedurende deze periode.
• Onroerendgoed belasting: REIT’s moeten onroerendgoed belasting betalen, wat op kan lopen tot 25% van de totale operationele kosten. De overheid kan bepalen dergelijke belastingen te verhogen, waardoor er ook een sterke afhankelijkheid kan zijn met de overheid.
• Hoge vergoedingsstructuren: sommige REIT’s hebben buitensporige vergoedingsstructuren wat nadelige gevolgen heeft voor het redement van de belegger. Doe dus altijd goed onderzoek naar het management en bijbehorende vergoedingsstructuren.

Zoals je kunt zien zijn er ook een aantal nadelen te benoemen. Wat op jou van toepassing is hangt uiteraard af van je eigen beleggingsstrategie.

Hoe Hoog is Het Dividendrendement van REIT’s?

REIT’s hebben doorgaans een hoog dividendrendement, welke door de huidige dalende koersen oploopt tot wel 15%. REIT’s zijn dan ook echt een mooi voorbeeld van hoog dividend aandelen, waar je een heel mooi passief inkomen mee kunt opbouwen.

Een paar voorbeelden van REIT’s met momenteel een hoog dividendrendement staan in de tabel hieronder weergegeven.

Staar je echter niet alleen blind op het dividendrendement. Er zijn uiteraard velen andere factoren die meewegen bij de beoordeling van aandelen.

Hoe Koop je REIT’s?

Zoals eerder benoemd zijn de meeste REIT’s op vrijwel iedere beurs te verkrijgen. REIT’s zijn dan ook via veel verschillende brokers te kopen. De brokers die ik zelf gebruik staan in de tabel hieronder weergegeven.

Beleggen in REIT ETF’s

Eerder hebben we al individuele REIT aandelen benoemd per sub-industrie, maar daarnaast is het ook mogelijk om in REIT ETF’s te beleggen.

Het Verschil Tussen REIT’s en REIT ETF’s

Laten we eerst kijken wat de verschillen zijn tussen REIT’s en REIT ETF’s, zodat je voor jezelf kunt bepalen wat voor jou het meest geschikt is.

Voorbeeld REIT ETF’s

Er zijn inmiddels vele verschillende soorten REIT ETF’s te vinden op de beurs en de keuze is daarom enorm. Een aantal wat bekendere en grotere REIT ETF’s zijn:

• Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
• Schwab US REIT ETF (SCHH)
• Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE)
• iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)
• iShares Cohen & Steers REIT ETF (ICF)

Conclusie

Investeren in onroerend goed met REIT’s kan ideaal zijn als lange termijn investering. In tegenstelling tot traditioneel vastgoed kun je al met een relatief klein bedrag instappen en op die manier indirect investeren in veel verschillende vastgoed objecten. Daarnaast zijn REIT’s een mooi beleggingsproduct om een passief inkomen mee op te bouwen, aangezien doorgaan een hoog dividendrendement hebben.

Zoek je een belegging voor de korte termijn of leg je de focus liever op koerswinst, dan zijn REIT’s wellicht geen goede optie. Gebruik de informatie uit dit artikel om mee te nemen in je eigen onderzoek en weeg de verschillende voor- en nadelen goed voor jezelf af. Dan zul je uiteindelijk voor jezelf een keuze kunnen maken of REIT’s een goede toevoeging zijn op je portefeuille.

Wellicht ook interessant:

• Wat zijn Hoog Dividend Aandelen (De Ultieme Gids!)
• De GICS: Basiskennis die Iedere Belegger zou Moeten Hebben!
• 10 Dividendaandelen die Maandelijks Dividend Uitkeren

Recente posts